Копилка знаний

Нужен ли нотариус при дарении, продаже или иному способу отчуждения долей при общей долевой собственности одному из сособственников этого же объекта недвижимости?

2024-12-30 03:20 Законы Судебная практика
ВАЖНО! Госдума приняла закон об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимого имущества заключаемых с 2025 года.
В статье рассматривается дарение. Договоры дарения заключенные с января 2025 года, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В отношении иных способов отчуждения и договоров дарения заключенных (подписанных) до 31 декабря 2025 г., правила остались теми же. Поэтому вместо дарения можно рассматривать куплю-продажу (мену).
Вопрос, который не часто, но встречается в практике. С ним ко мне обратилась знакомая. Она и её мама хотят подарить свои 1/3 доли своему сыну, которому так же принадлежит 1/3 в этой же квартире. Вопрос заключался в том, нужен ли нотариус, если доли отчуждаются сособственнику, который станет единственным собственником всей квартиры?
Одно дело, когда кто-то из сособственников отчуждает свою долю "на сторону"; тут однозначно требуется нотариальное удостоверение. Если же все сособственники по одному договору отчуждают свои доли стороннему лицу, то нотариус не требуется.
Есть судебная практика, которая говорит о том, что нотариус не нужен. Но есть "но".
Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8. Суд отменил принятые ранее судебные акты и признал незаконным решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, поскольку в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки не подлежит применению.
Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18.05.2022 N 9-КАД22-1-К1. Суд признал незаконным уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности в отношении объектов недвижимости, поскольку в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, норма закона о нотариальном удостоверении не подлежит применению.
Но у Росреестра несмотря на это своё мнение, и ссылается он на Закон № 218-ФЗ (О государственной регистрации недвижимости), это их закон и они его трактуют по-своему.
А трактовка следующего характера изложена в ст.42 № 218-ФЗ (О государственной регистрации недвижимости) в подпункте 1 пункта 1.1:
"1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;".
Перевожу на "человеческий": при продаже, дарении, мене (в общем при любом способе отчуждения) доли или долей одному из сособственников, который в итоге станет единственным собственником недвижимости, подлежат нотариальному удостоверению.
Именно поэтому Росреестр приостанавливает регистрацию и отказывает в ней.
"Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта", - пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Елена Юрова. Если не соблюдать эти требования, сделку могут признать ничтожной, предупредила эксперт.
Источник: РБК Недвижимость.
"… Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.", - эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Татьяна Сошникова.
Источник: Росреестр.